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律师观点 | 商品房买卖购房定金问题是否可退

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发表时间:2021-07-15 14:56

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

目前在商品房销售过程中,开发商存在如下情形,即在与购房人签订正式商品房买卖合同前,先行签订认购书要求购房人缴纳一定数额的定金作为未来双方签订正式商品房买卖合同的担保。签订该认购书的目的是为了确保将来双方签订正式的合同。协议书中一般会赋予购房者将来与开发商签订正式商品房买卖合同的义务,否则开发商有权没收定金不予退回并将房屋另行出售,同时对于开发商一方也约定了若开发商不履行相应义务,购房人有权要求其双倍退还定金。

目前几乎所有的认购协议里约定:购房者已经阅读了即将签订的商品房买卖合同全套文本并且对相关合同条款无异议。但目前司法实践中,针对购房人起诉开发商退还定金的案例结果各不相同,以下以结果不同的二案进行讨论。


案例一

某集团公司与某地产公司与2012年4月5日签订《认购协议》,签订当日缴纳定金40万元。协议约定:认购人应当于2012年5月13日前备齐购房所需资料到售楼部签订正式的《商品房买卖合同》,协议对双方的权利义务及违约责任进行了详细约定。

后集团公司于2012年5月10日及11日先后就签订正式购房合同前往售楼部进行协商,但直到2012年8月15日地产公司仍未签订正式的合同,随后地产公司以邮寄方式行使合同解除权并没收了该集团公司的定金。集团公司向法院起诉要求地产公司退还40万元定金。

在法庭审理过程中,地产公司抗辩称,《协议书》约定:“认购人已认真阅读并充分了解该项目《商品房买卖合同》及其附件,出卖人已进行了必要的说明解释,认购人对此充分了解并对此无任何异议。”

法院认为,本案的争议焦点是双方在签订《认购协议书》时,地产公司是否就正式合同文本尽到合理提示义务,在本案中,法院认为该《认购协议》中的格式条款地产公司无法举证证明合理的提示说明义务,判决地产公司退还定金。

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案例二

原告王某与被告成都某置业公司于2013年3月10日签订《认购协议书》,该协议书约定,王某支付定金3万元,双方于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》,认购书同时载明:王某知晓认可相关协议及其附件。同日,王某签署一份《签约声明》,载明:在签订《商品房买卖合同》、《认购协议》前,公司销售人员已就认购书内容进行了说明解释,本人在现场已实际查看了现场公示的相应资料及项目周边和建筑范围内可能不利环境因素的风险提示等。

后双方协商签订《商品房买卖合同》的实际延至2013年3月25日,王某在3月19日签订《商品房买卖合同》时因对合同中某一条款存在异议导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》,故王某诉至法院请求退还已支付定金。

法院认为,王某在与置业公司签订的《认购协议书》为双方真实意思表示,合法有效。双方的主要争议焦点在于王某签订认购协议书时候,置业公司是否就相应的文本进行了解释说明。在该认购协议书中的说明部分已经进行了加粗加黑,同时王某亦签署相关《签约说明》。法院根据上述情况,判决驳回王某诉求,定金不予退还。

上述二件案件基本情况一致,均为原被告因对正式合同文本无法达成一致而最终未能签订正式的合同文本,但法院的判决结果却完全相反,主要原因就是两个案件中开发商对于《认购协议》中关于认购人已知晓正式合同条款且无异议的说明条款是否尽到了合理的提示和说案例一中法院通过格式条款的效力裁判原则认为开发商未尽到合理的提示说明义务进而认定《认购协议》中关于购房人已知晓正式合同条款的约定无效,故开发商应当退还定金案例二中法院通过购房人签订的《认购协议》及《签约声明》的审查,认定开发商已就《认购协议》中的说明条款尽到了合理的提示说明义务,故《认购协议》中的约定有效。根据诚信原则,认购人不能对于已经达成一致的内容再次相互协商,由此导致未订立《商品房买卖合同》的原因在购房人,判定购房人无权要求退还定金。

通过以上讨论,可以看出商品房预约合同纠纷中在因合同条款磋商最终导致未能达成正式的《商品房买卖合同》的情况下,购房定金是否应该退还购房人主要在于《认购协议》的说明条款的效力问题,即涉及格式条款的效力问题。

从以上的案例可以看出,认购书的说明条款的效力是否有效主要依赖于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。说明条款载于认购书中的事实并不足以证明开发商已该条款履行了合理的提示和说明义务,关键在于开发商提请认购人注意应达到合理的程度。因此这就提示开发商应从文字外形、字体大小、内容清晰度、提示方式、提示时间等几个方面加强对说明条款的设置及提示。如字体应加大加粗,说明条款的内容必须能让认购人清楚明白的了解条款的意思,在说明条款的空白处留出空白供认购人签字确认等。如果您还有相关法律问题,拿起电话咨询我们.


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